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商業地產資產管理，一場與時間賽跑的游戲。目前缺的是理解金融的專業運營團隊和愿意投資于這類團隊的金融機構，這二者往往就像雞和蛋的關系。--資產管理軟件

1、不動產資產管理，一場與時間賽跑的游戲

不動產資產作為投資資產占比中一部分而言，不動產資產管理，更像是一場與時間賽跑的游戲。因為它天生具備投資總額高、運營管理復雜、投資回收期較長等特點，所以，大部分商業地產開發商在投資初期，就會千方百計考慮與資本的結合，多渠道融資是商業地產的一門必修課。

那么問題來了，在面對這樣一個高難度、高挑戰的資產管理命題前，會有多少資本家愿意投入大量資金和時間成本來運作商業地產呢？尤其是當中國的商業地產已然大跨步發展了近10年，越發呈現白熱化競爭狀態。

一個有趣的現象是，資本市場似乎很愿意將資產投資于不動產，尤其是中國的保險資金。

2、保險資金的不動產投資需求，會持續增長

中國的保險資金會青睞于不動產投資，首先要源于不動產本身的特性，正如前面所說的，正是由于它投資的期限比較長，規模大，而且有一個長期穩定的現金流，加上它的抗通脹性以及同保險公司其他資產的關聯度比較低，這些特性都能很好的滿足保險資金的需求。

所以從上來看，尤其是比較大型的保險公司，都把不動產作為一個重要的配置類別，基本上在資產組合中的配置比例都在8%以上，有的能達到10%。在未來，保險資金的不動產投資需求還會持續增長。

3、高端寫字樓成為資本市場的新寵

我們從近年來的不動產投資案例中發現，高端寫字樓，尤其是門戶城市的金融核心區寫字樓物業，愈發受到保險公司的偏愛。這要源于高端寫字樓普遍具備穩定的投資年回報率和高增長率。近年來我國尤其是保險類大宗購置資產形態中，大部分會選擇門戶城市金融核心區寫字樓物業。

前不久，據一位保險公司負責人表示，城市金融核心區寫字樓物業吸附著巨大的人流、物流、資金流、以及信息流，為保險業開展金融業務以及資產保值增值提供了有利的保障。同時，優質的商業地產還可以通過出售或發行資產證券化產品，獲得豐厚的租金以及物業升值。這樣一來，保險公司既能擁有辦公樓的所屬權和冠名權，又能通過所收購項目進一步提升自身的形象?？梢哉f，門戶城市金融核心區寫字樓或將成為保險公司不動產投資的新寵。

4、不動產投資價值正在逐步顯現

以中國人壽為例，在積累了豐富的境外不動產資產管理經驗下，中國人壽持續發揮在不動產資產管理領域的專業能力，將目光投向了中國甚至是整個亞太圈當之無愧的金融門戶——上海陸家嘴CBD，匠心打造了一座58層超高樓層的“中國人壽金融中心”超寫字樓，一舉成為陸家嘴CBD新地標。

首先，中國人壽金融中心位于陸家嘴金融中心濱江新區HBC，是上海金融機構總部為集中的區域，同時也是上海浦東核心地段。中國工商銀行、建設銀行、農業銀行的上海總部大樓，上海市證券交易中心、渣打銀行、匯豐銀行、大華銀行等諸多外金融機構總部分布左右。入駐陸家嘴CBD已然成為實力企業必爭之所，是企業主們提升企業實力的一條重要通道。可以說，中國人壽金融中心擁有的地段稀缺性和未來增值空間。

其次，從租戶所屬行業來看，金融業仍是上海寫字樓的主力租戶，租賃總面積占比36%。這進一步說明了中國人壽在不動產投資中的敏銳研判。

5、地段不是獨立，資產管理能力更是決定因素

如果大家覺得評估項目投資收益的核心關鍵只是地段和選址，這就大錯特錯了。我們看到太多案例，位居城市核心地段，但門可羅雀。資產待價而沽，卻無人問津。

其實，一個成熟的機構，無論是金融機構還是商業地產投資開發商，都將管控項目的核心目標放在了資產管理能力上，這也是商業地產運營真正的核心。資產管理是一個全生命周期的管理過程，從拿地、到建設開發、到運營管控等，都是資產管理的內容。

未來商業地產行業的紅利在于租賃市場，而租賃本質上也是運營的生意，核心在于服務。只有主動加強不動產資產管理能力，才能提早預判，遇到突發狀況快速調整。如果將商業地產投資比作一個精密儀器，老練的操盤手一定知道這個復雜的巨型機械的關鍵控制點在哪里。在這個高經驗高門檻的行業里，如何有效進行資產管理考驗著一線舵手們的智慧。